(부동산 실전) 무주택자를 위한 부동산 투자전략(갭투자/전세레버리지 투자)

안녕하세요? 전소장입니다. 벌써 2021년도 상반기가 끝이 나고 하반기로 접어들었네요.
작년 한해는 코로나 바이러스로 인해 거의 사라지다시피 했고, 올해 상반기는 백신 접종으로 전세계가 어수선했죠.

반면 투자 시장은 작년 하반기부터 올 상반기까지 폭발적인 회복을 보여주면서 오히려 자산버블의 위험 신호들이 나오고 있는 상황입니다.
투자자 여러분들도 그동안의 관성에 젖어 투자를 지속하고 계시다면 한번쯤은 전반적인 투자 포트폴리오를 점검하시고, 향후 본인만의 출구전략을 세워보실 때인 것 같습니다. 서론이 길었네요.

오늘은 현재 무주택자 또는 1주택자가 부동산 시장에서 내집마련이나 갈아타기와 동시에 투자로도 접근 할 수 있는 전략에 대해서 알아보겠습니다.
바로 "전세 레버리지 투자" 입니다.

전세 레버리지? 그게 갭투자아냐?

 

흔히들 "갭투자" 라는 용어는 많이 들어보셨을겁니다. 상당수가 갭투자를 단순히 아파트를 "전세끼고 사는 것" 이라고 알고 계시는데 반은 맞고 반은 틀린 얘기입니다.

전세 보증금을 레버리지로 삼아 주택을 구매하는 투자에는 "갭투자" 와 "전세 레버리지 투자" 이렇게 두 종류가 있습니다.

이는 투자의 매수형태보다는 투자의 기간이나 수익을 내는 방식에서 구분되는데요.

<공통점>
- 매매가와 전세가의 차액으로 주택을 매수하고 수익을 올리는 투자

<차이점>
- 갭투자 : 매매가와 전세가의 차이(갭)가 적은 주택이 비교적 단기간(1-2년)에 매매가 상승이 기대될 때, 갭을 투자금으로 매수하고 일정 기간 보유 후 매도해 시세차익으로 수익을 올리는 투자.

- 전세레버리지 투자 : 전세가와 매매가가 저평가된 주택을 매수해 2년마다 전세계약을 갱신을 통해 전세보증금의 상승분 만큼의 현금흐름과 시세 차익을 수익으로 얻는 투자.


전세제도는 세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 주택임대제도 입니다. 선진국들의 경우 임대시장은 대부분 월세로 이뤄져있으며, 그 금액도 우리나라에 비해 매우 높은 수준이죠.

실제로 외국인들이 한국에 와서 집을 구할 때 전세제도를 접하면 나중에 보증금을 그대로 돌려준다는 사실에 다들 깜짝 놀랍니다.

 

전세는 쉽게 말해 세입자가 집주인에게 집을 사용하는 댓가로 집값의 60~90% 를 2년간 무이자로 대출해주는 제도라 이해하시면 됩니다.

결국 전세 레버리지 투자의 핵심은
"레버리지(전세 보증금)의 증가 = 현금흐름 효과"

여기서 발생한 현금흐름은 새로운 투자에 활용될 수 있는 시드머니가 될 수 있구요.

그럼 어떤 아파트를 사야하나요?

 

네. 사실 전세 레버리지 투자의 성공확률을 높이기 위해서는 매수할 주택을 고를 때 살펴볼 것들이 있겠죠.

첫째, 전세가가 상대적으로 저평가된 지역에 투자하는 것이 안전합니다.

이는 투자에서 "안전 마진" 을 확보하기 위함인데요. 모든 투자는 매수할 때 가능하면 싸게 매수하는 것이 안전마진을 높이고 , 투자 초반~ 수익 구간까지 버틸 수 있는 힘을 가져다 줍니다.


둘째, 해당 지역이 전세 수요가 꾸준한 하방 경직성이 강한 곳인지를 확인해야합니다.

전세 수요가 꾸준하다는 이야기는 실거주 만족도가 높다는 이야기와 같습니다. 실거주 만족도가 높기 위해서는 출퇴근이 편한 "직주근접성" 이 좋거나, 아이들을 키우기 좋은 "학군" 이 형성되어 있는 경우입니다.

주위 인프라가 아무리 좋다고 해도 직장이 너무 멀거나 주위에 변변한 학교나 학원이 없다면 실거주 만족도는 떨어질 수 밖에 없기 때문이죠.


셋째, 가능하면 단독주택이나 빌라보다는 아파트에 투자하는 것이 좋습니다.

빌라나 단독주택의 경우 규격화 되어 있는 아파트와 달리 사용가치를 평가하기 어렵기 때문에 사용가치와 시장가격 사이의 괴리가 상대적으로 클 수 밖에 없고, 이는 고스란히 투자의 리스크로 작용합니다.


넷째, 해당지역 주위의 신축 공급물량이 적은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

주위 신축 아파트가 입주하는 곳은 소위 "입주장" 때, 전세 공급물량이 급격히 늘어나게 됩니다. 전세는 100% 실수요자 시장이기 때문에 수요와 공급에 따라 시장 가격이 형성될 수 밖에 없죠.

대표적인 예로 송파구 헬리오시티 같은 경우, 2018년 입주장 때 거의 10000세대에서 쏟아져 나오는 어마어마한 전세물량으로 인해 인근 아파트들도 같이 가격조정을 받는 모습을 보였습니다. 따라서 주위에 예정된 신축 입주물량은 반드시 확인하셔야 합니다.

주의해야할 점은 없나요??

 

레버리지를 이용한 투자는 적은 자본으로도 큰 효과를 낼 수 있는 만큼 리스크에 대한 대비도 매우 중요해요. 전세 레버리지 투자의 경우도 마찬가지입니다.


1) 기본적으로 전세 기간 만료 시에는 보증금을 돌려줄 수 있도록 준비해야합니다.

전세보증금이 아무리 이자가 없는 무이자 대출이라고 해도 기본적으로 2년이라는 기간이 정해져있고 만료 시에는 상환을 해야하는 대출이죠.

따라서 막연하게 '기존 세입자가 계약을 갱신하겠지', '새로운 세입자를 구하면 되지' 라는 생각으로 보증금을 돌려줄 경우를 대비하지 않으면 자칫 낭패를 보는 경우가 생길 수도 있습니다.

2) 역전세를 대비해야 합니다.

역전세란, 계약 갱신 또는 새로운 전세계약 시에 기존 보증금보다 낮아진 가격으로 시세가 형성되어 임대인이 세입자에게 보증금 상환이 어려워진 경우를 말합니다.

특히나 요즘처럼 임대차 3법, 공급부족 시기, 3기 신도시 사전 청약 등 정책적인 이유로 인해 전세 수급이 일시적으로 안좋은 시기에는 전세가가 왜곡되기 쉽습니다.

실제로 현재 시장에서는 작년 하반기부터 전세대란이 일어나고 있죠. 이런 시기는 수급 문제가 어느 정도 해결되고 나면 전세가가 하락할 가능성이 있어 이를 대비한 여유 자금을 마련해 두는 것이 필요합니다.


3) 초기 투자금(갭)이 적다고 무조건 좋은 것이 아닙니다.

위 2)번의 내용과 연결되는 내용인데, 많은 분들이 투자처를 찾으실 때 전세가율이 높고 갭이 적은 곳을 위주로 보실겁니다. 그런데 갭이 적다는 것은 초기 투자금이 적게 든다는 것을 의미하긴 하지만, 다르게 보면 어떤 이유로 전세가 자체에 버블이 껴 있는 경우도 있습니다.

따라서, 단순히 투자 시점에서 절대적인 갭을 보고 투자를 결정하기 보다는 해당단지의 최근 매매가와 전세가 추세를 보고 최근 급격하게 전세가가 오른 상태는 아닌지 확인해야합니다.


이상으로 전세 레버리지 투자에 대해 알아보았습니다. 현재 무주택자나 1주택자의 경우는 정부의 과도한 대출 규제로 인해 집을 사기 점점 어려워지고 있죠. 게대가 7월부터는 DSR 40% 규제 등을 통해 개인의 대출을 전방위적으로 옥죄게 됩니다.

주택구매에 있어 대출 즉, 레버리지를 사용하지 않고 사는 것은 일부 현금부자들 외에는 불가능합니다. 이러한 상황에서 무주택자나 1주택자가 이용할 수 있는 최고의 레버리지는 바로 전세 레버리지 입니다.

개인적으로 이 정부들어 임대차 3법, 보유세 인상 등을 통해 사실상 전세제도의 종말을 예고했다 생각하며, 전세 레버리지를 이용할 수 있는 시간도 그리 오래 남지 않은 것 같단 느낌이 듭니다.

아무쪼록 투자자 여러분들 중 이러한 투자를 고려하고 계신 분들은 참고하시어 투자에 도움이 되었으면 하는 마음입니다.
이상 전소장이었습니다.