(부동산 실전) 분당 리모델링 (Feat. 스마트튜브 경제아카데미)

안녕하세요? 전소장입니다. 지난 번 글에서 "리모델링" 사업의 이론적인 내용에 대해 알아봤었는데요.
오늘은 1기 신도시들 중 실제 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지들을 살펴볼까 합니다.

최근 개인적으로 좋아하는 빠숑 김학렬 소장님과 블루999 님께서 합동으로 하신 강의를 수강 중인데, 퀄리티가 너무 좋아 열심히 듣고 있답니다. 강의 중에서 분당 리모델링을 주제로한 강의가 있어 인상 깊었던 부분들과 또 제 개인적인 의견들을 덧붙여 적어 보겠습니다. 해당 강의는 분당 리모델링 외에도 양질의 실전 강의들이 많으니 관심있는 분들은 꼭 들으시길 바랍니다.


전에도 말씀 드렸듯이 아파트의 재생사업에서 가장 좋은 것은 허물고 다시 짓는 "재건축" 임은 분명한 사실입니다. 다만, 재건축 연한이 도래하는 1기 신도시의 막대한 물량과 애매한 사업성 등을 고려할 때 현실적인 대안이 "리모델링" 이라는 것이구요.

분당 신도시 전경. 사진=연합

1기 신도시들 중 오늘 살펴볼 “분당”은 누가 뭐래도 명불허전 1기 신도시 대장이라고 할 수 있는 곳입니다. 대부분 30년 가까이 된 구축들로 이루어져 있어 지금은 상대적으로 상품의 매력도는 낮아진 상태이나, 강남 접근성/ 주변 인프라/전통적 학군지 등 상급지의 요소를 골고루 갖추고 있는 전통 강호라 할 수 있습니다.
서울의 주요 급지와 비교해도 손색이 없을 정도죠.

현재 분당은 리모델링 광풍이 불고 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 많은 단지들이 리모델링 사업에 뛰어들고 있습니다. 하지만 아직 다들 초기단계로 이 중 사업진행이 빠른 단지가 성공하고, 사람들이 성공사례를 보게 되면 지금보다 훨씬 더 큰 매수세가 분당으로 쏠리게 될 것입니다.

성남시에서는 시범사업으로 7개 단지를 선정했으나 그 동안 사업진행이 지지부진 했던 게 사실입니다. 이유는 아무래도 다들 수직 증축형 리모델링으로 추진하려다 보니 안전성 점검 단계에서 멈추게 되었는데, 최근에는 다들 수평 증축형으로 선회해 사업을 재추진하기 시작했다네요.

리모델링 매수는 아파트 투자 중에서 난이도가 상당히 있는 편입니다. 재개발, 재건축의 경우는 기본적으로 조합원 자격이 있으면 동, 호수는 추첨을 통해 배정되고, 조합원들은 대부분 로얄동 로얄층 내에서 추첨을 하게 해줍니다. 그러나 리모델링 같은 경우는 리모델링 후에도 기존 동호수를 그대로 받게 되므로 매수 단계부터 주의가 필요합니다.

기존 세대의 평형 타입이 다양하고 그에 따라 리모델링 후 평면 타입이 결정되기 때문에 같은동 안에서도 가격 차이가 심하죠. 3베이, 4베이 타입은 선호도가 높고, 2베이 동굴식 구조는 상대적으로 선호도가 떨어집니다. 따라서 리모델링에 투자하실 때에는 반드시 기존 평면도와 리모델링 후 배정받는 평면도를 꼭 확인하고 투자하시길 바랍니다.

또 요즘은 건폐율이 좋은 단지들은 빈 공간에 별동을 증축하는 식으로 사업을 진행하는데, 간혹 기존 세대 중 멸실 되는 세대가 발생하기도 합니다. 이런 경우는 별동 신축세대를 배정받기 때문에 그냥 신축 아파트를 분양 받는 것과 같다고 보시면 됩니다. 아주 운이 좋은 케이스로 그 외 별동 증축 분은 보통은 조합 사업비 절감을 위해 일반분양으로 배정합니다.
그럼 대표적인 단지들을 한번 살펴보죠.

 

 

1. 한솔마을 5단지

사진= weekly 한국주택경제 이혁기 기자

( 사진= 매일경제 강승태 기자 )

- 사업 속도가 가장 빠른 리딩 단지로 현재 사업계획 승인 후 올해 말 이주 및 철거 계획

- 사업 속도가 빠르다 보니 그 동안 가격이 많이 올랐으며, 현재 매물도 잘 나와있지 않은 상태

- 건폐율이 낮아 별동 증축 가능하며, 기존 세대 중 복층 구조 배정 세대가 존재해 해당 세대는 별동 증축분을 받을 수 있음.

- 평면 구조가 다양해 매수 시 주의해야 함 (2베이 동굴 구조와 신축 4베이 구조는 가격 차이가 큼)

- 같은 동 안에서도 평면 구조가 5-6개나 존재하고 리모델링 후 구조가 달라 시세 및 분담금이 다름.

- 매물은 호가 기준, 

  1) 전용 41m2 : 511동, 504동 8억 5천, 502동 9억 5천, 509동 10억
  2) 전용 42m2 : 503동 9억 5천~10억, 512동 10억~10억 5천, 

  3) 전용 51m2 : 3베이 구조 12억대, 동굴형 10억 5천~11억

  4) 전용 74m2 : 동굴형 13억 5천, 3베이 구조 14억 5천

2. 느티마을 3단지, 4단지

사진= 하우징헤럴드

사진 = 네이버 부동산 캡쳐

- 분당 리모델링 중 입지로서는 가장 좋으며, 경기도 전체 리모델링 단지 중 시세의 기준이 되는 단지 (대장단지)

 

- 정자역(분당선, 신분당선 더블 역세), 네이버 등 업무지구, 탄천변 등

 

- 작년 말 2차 안전성 검토 단계에서 제동이 걸린 상태로 사업 진행에 따라 시세상승 여력은 꽤 남아있음

 

- 별동 증축을 추진 중이나 별동에 조망이 가려지는 동 주민들의 반대가 예상됨

 

- 한솔 5단지에 비해 입지가 더 좋고 구조가 3베이라 상품성이 우수

- 매물은 호가기준 전용 58m2 은 13억, 전용 67m2 은 14억~14억 5천 

 

 

3. 무지개마을 4단지

사진 = 네이버지도 캡쳐

- 현재 분당에서 사업 속도로는 한솔5단지 다음으로 빠르며 최근 사업시행 인가

 

- 다만 입지로는 한솔마을이나 느티마을에 비해 상대적으로 열세

 

- 가장 앞쪽에 4베이 별동 증축을 계획 중이며, 신축 건물에 동 위치가 조망권이 확보되어 상품성이 좋음

 

- 기존 세대 중 복층 구조 있어 별동 증축분 배정 가능성

 

- 평면도가 잘 나온 편이며, 타워형 구조로 된 동은 공간 확장성이 훨씬 좋고 거실이 2면창

 

- 매물은 전용 59만 나와 있으며 시세는 호가 10억~ 11억 사이 분포 

 

 

4. 매화 1단지

 

- 사업 초기단계로 리모델링 호재 시세에 덜 반영된 상태이나 매물은 거의 없음. 

 

- 리모델링 허가결의서 동의율 90% 넘은 상태로 사업계획 승인 대기 중

 

- 별동 증축 계획 중이며, 별동 증축분은 모두 일반분양으로 계획 중

 

- 현재 사업승인을 앞두고 있어 매물이 거의 없는 상태로 매수자의 경우 지켜보다 3베이 구조를 잡거나 분위기에 따라서는 동굴 타입도 빠르게 매수하는 것이 좋아보임.

 

- 매물은 106동 전용 58m2 매물만 나와 있으며 시세는 9억 근접

 

 

이상으로 최근 핫 이슈 중 하나인 1기 신도시 리모델링 중 분당 주요단지를 살펴보았습니다. 리모델링 사업은 아직까지 성공한 단지들이 많이 없기 때문에 이제 초기 단계라 볼 수 있습니다.

다만, 리모델링으로 늘어나는 가구 수는 법적으로 기존 가구 수 대비 15% 이내에 불과해 공급효과는 미미할 수 있어, 신축 아파트가 귀한 주요 입지 또는 용적률을 최대로 올려서 수익성을 낼 수 있는 단지 위주로 사업이 진행될 것으로 보입니다. 

또한 리모델링 붐이 점점 커져 시장이 과열되게 되면 현재 상대적으로 느슨한 규제가 강화될 가능성도 있어, 되도록이면 단순히 가격이 싼 것 보다는 주위 신축 공급이 적고 입지가 좋고 실거주 수요가 많은 곳으로 투자하는 것이 좋아 보입니다. 

이상 전소장이었습니다.