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  • 돈나무에서 돈벼락을 맞다
전소장의 부동산 정보/부동산 정보

(부동산 공부) 어서와 리모델링은 처음이지?

by 전소장 2021. 6. 29.
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안녕하세요? 전소장입니다. 오늘은 최근 이슈가 되는 주제이면서 동시에 부동산 기본 지식을 쌓아 실력을 키울 수 있는 주제를 정해보았습니다.

바로 "리모델링" 입니다. 다들 재건축/재개발 사업은 많이들 들어보신 반면, 리모델링 사업은 다소 생소하신 분도 있으실텐데요.

최근 들어 아파트 재건축 사업이 안전진단 강화, 각종 규제 등으로 인해 사업진행이 까다로워져 많은 단지들이 리모델링 사업으로 눈을 돌리고 있어 주목받고 있습니다.
마침 19년도에 서울시 산하 서울연구원에서 발표한 좋은 자료가 있어 이를 토대로 리모델링이란 도대체 무엇인지 함께 살펴보죠.

 

리모델링이란, 건축법과 주택법에서 건축물을 대수선하거나 일부를 증축하는 행위로 정의합니다.

- 사용승인일로부터 15년이 경과된 건축물을 대상으로 하며
- 각 세대 주거전용면적의 30% 이내에서 증축과 증축가능 면적합산 범위 내에서 기존 세대수의 15%까지 세대수를 늘릴 수 있어요.
- 만약 주거전용면적이 85m2 미만인 경우엔 40%까지 증축 가능하고, 수직증축은 최대 3개층까지 허용 가능합니다.



리모델링 사업의 절차는?

1. 리모델링 사업은 조합설립인가, 사업계획승인, 사용승인 등 구청장이 승인하는 사업으로
2. 수직증축형 리모델링의 경우는 안전성 확보를 위해 2차례의 안전진단을 실시합니다.
3. 1차 안전진단 후 건축/도시계획심의를 통해 사업계획 승인(행위허가)을 받고, 조합/입주자 대표회의를 구성하게 됩니다. 이후 이주 및 철거를 거쳐 2차 안전진단 후 착공으로 골인.


1차 안전진단은 재건축이랑 유사한데요. 조합이 지자체에 요청해 이루어지며, 구조안전성 평가를 통해 아래와 같이 나뉩니다.

- 전 항목이 B등급 이상 -> 수직증축 가능
- 전 항목이 C등급 이상 -> 수평증축 가능
- 1개 이상 항목이 D등급 이하 -> 증축불가

 



2차 안전진단에서는 1차 안전진단 결과를 검증하고 결과가 동일한 지 여부에 따라 설계변경을 결정



수평 증축, 수직 증축 말이 좀 어렵죠? 이해를 돕기위해 그림을 가져와봤습니다.

수평증축과 수직증축 (출처 : 네이버카페 문정건영 리모델링 )



서울에서 리모델링 사업이 완료된 단지는?

-2001년 강변그린을 시작으로 현재까지 완료된 공동주택 리모델링 사업은 세대수 증가가 없는 증축형 리모델링 사업이었습니다. 반면 현재 추진 중인 단지는 대부분 세대수 증가형 리모델링으로 계획중이구요.


(리모델링 완료사례)




현재 서울에서 리모델링 사업이 추진 중인 단지는?


21년 5월 기준, 리모델링을 추진하고 있는 단지(조합설립인가를 완료했거나 조합창립총회 예정 단지 포함) 는 연한이 된 168개 단지 중 62개 단지가 추진중입니다. 최근 급격히 늘어나고 있는 추세죠.

앞서 말씀드렸듯 완료단지는 기존 세대수를 유지하고 수평증축형으로 추진되었던 반면, 추진단지는 세대수 증가를 기본으로 안전진단결과에 따라 수직, 수평 또는 별동 증축으로 계획중이구요.

또한 완료단지가 소규모 단지였다면 추진단지는 500세대 이상 중,대규모 단지도 포함된 점이 차이점 입니다. 점차 규모있는 단지들에서도 리모델링에 관심을 보인다는 뜻이죠.

실제로 서울형 리모델링 시범사업단지 7개소 중에서 4개소가 500세대 이상 단지입니다.

서울형 리모델링 시범사업단지


(추진사례)

유일하게 수직 증축형 리모델링으로 추진 중인 단지.



리모델링 사업, 문제는 없나?


1. 수직증축과 세대수 증가로 복합해진 추진절차
- 심의절차가 늘어나고 심의주체가 서울시와 자치구로 이원화되면서 사업추진에 혼선이 발생하고 심의가 중복되는 문제가 생겨 사업 추진이 지연되는 일이 많습니다.
- 또한 수직증축의 안전성 검토를 수행할 수 있는 기관들이 부족해 안전성 검토 절차에서 사업이 표류되어 있는 경우가 많구요.
- 이 점을 정부도 알기에 최근 국토부에서 기준을 개정을 통해 한국건설기술연구원, 국토안전관리원 등을 검토 기관으로 추가할 수 있게 개선했습니다.


2. 내력벽 철거 문제(중요)

- 내력벽 철거는 수직증축이나 수평증축과 달리 좌우 확장을 통해 수익성을 높이기 위한 핵심방안으로 거론됩니다.
- 신축 아파트는 보통 3-4베이 구조로 채광과 통풍을 확보하는데, 리모델링의 경우엔 내력벽 철거를 통해 기존 2-3베이를 3-4베이로 바꿀 수 있기 때문이죠.
- 내력벽 철거 없이도 리모델링이 가능하지만 전면 발코니 기준으로 볼 때 집이 세로로만 길어져 채광, 환풍 등에서 신축대비 상품성이 떨어지는 문제가 있습니다.
- 내력벽 철거는 안전성과 관련된 중요한 이슈이기 때문에 정부는 가능 여부를 수 년간 용역연구 하였으며, 20년 9월 해당 용역이 완료된 상태이나 여러 이유로 발표를 계속 미루고 있네요.

출처 : 네이버 블로그 - 구조안전 다인씨앤티



지금까지 리모델링의 개념과 완료 및 추진 단지 현황, 나아가 리모델링 사업이 지닌 문제점과 한계까지 살펴보았습니다.

재건축, 재개발처럼 기존의 주택을 철거하고 신축하는 게 가장 좋다는 건 누구나 알고 있습니다. 그러나 90년대 이후 지어진 수많은 노후 주택들을 모조리 철거하고 다시 짓는다는 건 현실적으로 어려우며 그 대안으로 나온 것이 리모델링 사업입니다.

따라서 일정 부분 한계점을 지니고 있더라도 앞으로의 부동산 시장에서는 리모델링 사업이 더욱 주목받고 성장할 수 밖에 없을 거란 생각입니다.

투자적 관점에서는 노후된 1기 신도시 아파트들을 주목할 필요가 있습니다.
베이비부머 세대에서 대량으로 공급된 아파트들의 노후화는 국가적인 숙제이기도해 정부로서는 재건축이든 리모델링이든 규제를 완화해 사업을 활성화 해야만 하는 상황입니다.

재건축은 안전진단 강화, 실거주 2년 의무, 재초환 등 문재인 정부들어 이중삼중의 패널티를 적용해놓은 상태로 일부 사업성이 높은 단지 외에는 재건축을 추진하기 쉽지 않습니다.

리모델링의 경우 분담금이 크고 일반분양이 미미해 조합원들의 투자수익은 적은 반면, 상대적으로 빠른 시간에 주거환경은 개선되는 효과를 가져옵니다. 따라서 정부입장에서는 투기수요는 줄이고 주거환경 개선효과는 잡을 수 있는 리모델링 사업이 매력적일 수 밖에 없습니다.

내력벽 철거 완화카드는 기술적인 문제로 미뤄지는 게 아니라면 적절한 시점에 정부에서 꺼낼 거라 봅니다.

다소 복잡하고 어려울 수 있는 주제였는데 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 이상 전소장이었습니다.


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