(북클럽) 부동산 가치투자 (오윤섭 저)

안녕하세요? 전소장입니다.

요즘 부동산 투자자들은 명의와 세금을 피한 소액 투자처를 여러채 보유해 수익을 내는 방식으로 흘러가고 있는 듯합니다. 덩치가 큰 투자들은 실거주 요건 및 투자금이 상당해 세금을 비롯한 부대비용도 상당하기에 부담스러운게 사실이구요. 이와 함께 투자자분들의 연령대도 낮아져 물건 탐색 및 임장, 매수, 이슈화, 매도에 이르기까지 걸리는 시간이 매우 짧은 듯합니다. 

 

개인적으로는 현재 투자를 추가로 할 수 있는 여건이 안되고 있어 바라보고만 있는 입장인데요. 사람인지라 상대적인 소외감이나 조바심이 안생길 수 없어 기본으로 돌아가 공부와 독서를 통해 마음을 다스리고 있어요 ㅎㅎ (물론 시장의 트렌드를 애써 외면하거나 무시한다는 뜻은 전혀 아닙니다. 시장의 변화는 늘 촉을 곤두세워 파악하고 있어야겠습니다)

 

 

그런 의미에서 제가 두번 째로 추천드릴 책은 바로 오윤섭 님의 <부동산 가치투자> 입니다.
https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=14107720

오윤섭의 부동산 가치투자

개인적으로 오윤섭 님의 가치투자 개념을 좋아하는데, 부동산 공부에 입문할 때 정말 많은 도움을 준 책이며 지금도 시간날 때 마다 찾아보거나 다시 정독하고 있는 책 중 하나에요. 요즘 내용이 많아 처음엔 다소 어렵게 느껴질 수도 있지만, 읽으면 읽을수록 피가 되고 살이 되는 조언들로 가득 차 있음을 알 수 있습니다. 

아래에 책에서 인상적이거나 중요하다 생각되는 내용들을 간추려 봤습니다.

 

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1. 부동산 가치투자란?

내재가치가 시장가격(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 시점(통상 침체기)에 매수해 4년 이상 장기보유 하는 것. 특히 아파트는 4년 이상 보유할 것을 권장

 

2. 가치투자자는 법이 허용하는 범위 안에서 장기투자를 하며, 양도세 등 각종 세금 납부 시 반드시 법을 준수함. 투자의 손실은 본인 탓이지만 투자의 수익은 자신과 주변 사람, 사회의 도움 덕택이라 생각해 기부 등 사회 기여에 지속적인 관심을 갖는 것이 중요

3. 가치투자자의 덕목 4가지

1) 스스로 자신을 통제하는 자제력
2) 적정한 때를 위해 참고 기다리는 인내심
3) 투자에 힘을 모이는 집중력
4) 사물과 사건을 낙관적으로 바라보는 긍정적 사고

4. 가치투자에 성공하기 위한 원칙 4가지

1) 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라
2) 일생 동안 최대 5번 정도만 투자하라
3) 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라
4) 분산투자가 아닌 집중투자를 하라


5. 투자대상에 대한 조사가 끝난 뒤에는 반드시 혼자 숙고하는 시간을 가지고, 독백이 끝나면 주변 사람들에게 투자 결정 사실을 명확하게 설명. 하루 일과 중 최소 2시간 이상은 부동산 가치투자에 할애하는 것이 좋음.


6. 매물을 고를 때 던지는 질문 6가지

1) 부자들이 매입하는 부동산인가?
2) 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가?
3) 공급보다 유효수요가 많은 부동산인가?
4) 하방경직성이 강한 부동산인가?
5) 침체기에도 가격이 하락하지 않았는가?
6) 지역 경제력이 높은가?

 

7. 조정장세에 사야할 아파트

1) 신역세권 : 가장 안전한 투자처. 다만, 전철망 착공시기를 판단할 안목이 필요
2) 정비사업지 : 사업속도가 중요하며, 감정평가액이 통보된 직후를 추천
3) 전세물량이 일시적으로 늘어나는 정비사업 또는 공공택지 등 핵심입지 신축
4) 신축이 아니더라도 한강조망, 공원조망 등 희소가치가 있다면 매수가치 있음.

8. 상승장 후반기에는 하방경직성이 강한 아파트에 투자하는 것이 좋음. 이는 집주인의 실거주 비율이 높고, 역세권을 기본으로 학군과 직주근접성에 있어 장점을 갖춘 아파트를 말함.

 

9. 아파트 시세분출의 3대 조건

1) 가격 : 거래량보다는 지금 거래되고 있는 가격이 중요하며, 1년 또는 6개월 간 실거래가 추세를 봐야함.
고강도 규제책 이후 가격 추이가 중요.
2) 펀더멘털 : 입지가 가장 중요하며, 펀더멘털이 강하다는 것은 수요의 확장성(외부 인구유입)을 말함.
3) 시장 심리상태 : 상승장에선 반복되는 상승 후 조정장세가 갈수록 짧아지는 특징이 있고, 가격이 하락한다고
매도 타이밍을 너무 빨리 잡으면 안됨.

10. 실투자비 적고 시세차익이 많은 아파트를 찾는 법

1) 소득 수준이 높은 거주자가 몰리는 부자벨트 지역을 찾는다
2) 대장주, 랜드마크 아파트를 찾는다
3) 랜드마크 아파트값 추세를 따라갈 옐로칩(중저가 우량주) 단지를 찾는다
4) 재건축 호재가 없다 가정하면, 5년 이내 신축이 가성비가 좋다.

11. 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일

1) 부동산 기사를 정독하며 기사의 이면을 들여다보는 게 중요
2) 정책 움직임을 체크하고 부동산 선행지수(미분양물량, 인허가실적)를 분석
3) 실거래가 및 매매거래량을 주기적으로 체크

12. 훌륭한 투자자란?

예리함, 직관력, 상상력을 갖춰야하며 더불어 절제력과 자신이 잘못 생각했다는 것을 인정할 수 있는 융통성이 필요하다. 또한, 상상이 현실이 될 때까지 기다릴 수 있는 인내심도 필요

13. 부자들은 룰이 바뀔 때 매수한다

룰이 바뀌면 고정관념에 사로잡힌 부동산 개미들은 불안해하며, 군중심리에 휘말림. 이럴 때 역발상 투자가 필요하며, 가계부채의 문제는 금리 상승이 아닌 집값이 하락할 때 문제가 됨.

14. 조정장세에선 매매거래량이 점차 줄어들며, 저가 매물이 소진되기 시작하는 시점이 바로 매수 타이밍. 만약 상승장에서 거래량이 급증하나 상승폭이 보합 또는 하락일 경우 추세전환 시그널

15. 하락장을 예측하는 근거

1) 미분양물량 : 최소 6개월 이상 지속적으로 쌓여야함.
2) 글로벌 주택경기
3) 부자들의 포지션
4) 규제책의 5년 이상 지속 (누적효과)

16. 매매 타이밍을 놓치는 사람들의 유형 4가지

1) 바닥에서 사서 꼭지에 팔겠다
2) 리스크를 지나치게 우려해 저지르지 않는다
3) 항상 남을 따라 매매 타이밍을 잡는다
4) 돈이 없다고 체념한다

17. 매매 타이밍 잡을 때 하지 말아야 할 실수 5가지

1) 여론에 따라 투자 여부를 결정하지 마라
2) 과거 빅테이터, 통계 수치에 따라 투자하지 마라
3) 바닥에 도달할 때까지 기다리지 마라
4) 오를 만큼 오른 부동산은 더이상 오르지 않는다는 신념을 버려라
5) 해보지도 않은 투자에 대해 후회하지 마라

18. 반드시 팔아야하는 경우 3가지

1) 실수로 잘못 매입한 경우 : 자신의 결정에 대한 자존심 때문에 매도를 유보하면, 다른 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론이고 상승폭이 적어 이중으로 손실
2) 자신만의 투자 원칙을 어기고 매입한 경우
3) 보유 부동산보다 투자가치가 더 높은 부동산을 발견한 경우 (매우 드뭄)

19. 절대 팔면 안되는 경우 3가지

1) 침체기가 다가오고 있어 팔아야한다는 경우
2) 고평가됐기 때문에 팔아야 한다는 경우
3) 단기간에 너무 올라기 때문에 팔아야 한다는 경우

20. 최적의 매도 타이밍을 잡는 법

1) 수요억제정책 발표 3개월 이내에 파는 우를 범하지 마라
2) 3개월 후 성수기에 매물이 쌓이고 실제 가격 하락으로 이어진다면, 다음 성수기 때 파는 것을 고려
3) 부득이한 사정으로 매도해야 한다면, 다른 사람보다 한발 늦게 매도하는 것이 바람직함 (대세 하락장이 아니라면)

 

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제가 이 책을 여러 번에 걸쳐 정독하는 이유는 특정 시기(ex 2021년 폭등장이온다, 23년 폭락장이 온다 등)나 특정 이슈(코로나, 유동성 등)와 관계없이 부동산 투자 전반에 걸쳐 투자의 정석적인 내용이 잘 정리되어 있기 때문입니다. 무슨 공부든 기본 개념과 원리원칙이 단단하게 정립되어 있지 않으면 외부 요인에 쉽게 휘둘리게 되요. 특히 큰 돈이 오고가는 일이라 더 그렇게 되기가 쉽습니다.

 

물론 매크로 경제나 정부 정책, 각종 규제 등 변수는 많아지고, 투자 시장은 점점 더 빠르게 변하고 있기에 새로운 지식과 트렌드에 대해서도 늘 열린 자세를 가져야 하는 건 당연합니다. 어떤 분들은 가치투자라는 개념이 요즘 투자와는 맞지 않는 꼰대들의 이야기라고 할 수도 있겠습니다만, 이를 낡음과 새로움의 관점으로 접근할 필요는 없습니다. 어떤 투자든 겉으로 보이는 형태가 다양할 뿐 물건이 지닌 가치를 평가하고 가치 상승의 근거를 찾아 매수해 적절한 시점에 매도하는 원리는 변하지 않습니다. 

 

주식으로 보자면 장이 안좋을 때는 많은 개인들이 우량주보다는 변동성이 심한 테마주로 쏠리게 됩니다. 우량주를 장투하고 있는 분들이라고 이런 테마주에 절대 투자를 하지 않는 것이 아닙니다. 오히려 전체 시드에서 적은 비중으로 투자해 심리적으로 여유롭게 투자하기에 테마주에 올인한 분들에 비해 손실이 날 확률은 적죠. (수익이 더 많다고는 말 못하겠네요)

 

문제는 이런 분들이 아니라 기본적인 주식 투자의 개념이나 경험이 적은 분들이 하루하루 빠르게 변하는 테마주부터 손을 대는 경우입니다. 운이 좋게 몇 번 수익이 날 수 있지만, 시드가 점점 커지고 과감해지다 예상치 못한 급락에 오랜 시간 강제 존버 또는 큰 손절을 하게 되는 경우를 주위에서 심심치 않게 볼 수 있습니다. 알트 코인들의 차트를 보면 한 눈에 알 수 있습니다. 

 

얘기가 길어졌네요. 무튼 우리는 수익도 수익이지만 시장에 오래동안 남기 위해서는 손실 확률을 줄이는 투자를 해야합니다. 가치투자는 장기투자(단기간 시세 파동을 상쇄)와 가치분석(보유할 수 있는 힘)을 통해 손실 확률을 줄이는 오랜 시간 검증된 투자의 형태입니다. 여기에 더해 본인 성향과 상황에 맞게 다른 투자 형태를 병행하면서 수익을 더 올리거나, 이게 맞지 않으면 시간이 오래 걸리더라도 장기 투자의 길만 걷는 것이죠.

 

부동산 투자 입문자나 겉할기 식 공부외에 깊이 있는 내공을 쌓고 싶은 분들께서는 이 책을 꼭 한번 읽어보시길 추천드립니다. 

이상 전소장이었습니다. 감사합니다^^

 

 

 

" 똑똑하고 가난한 젊은이들은 투자에 매료되기 쉽다. 이들은 얼마 안되는 금액인데도 어떻게든 현명하게 공격적 투자를 하려고 한다. 젊은 시절에는 이런 실수와 손실을 딛고 일어서는 경험이 유익하다. 그러나 초보자가 공격적 투자를 하는 과정에서 지나치게 많은 노력과 돈을 낭비해서는 안된다. "  - 벤자민 그레이엄

 

 

"온고지신(溫故知新)"

옛것을 익히고 그것을 미루어서 새것을 앎. 다시 말하면, 옛 학문(學問)을 되풀이하여 연구(硏究)하고, 현실(現實)을 처리(處理)할 수 있는 새로운 학문(學問)을 이해(理解)하여야 비로소 남의 스승이 될 자격(資格)이 있다는 뜻