(북클럽) 부동산 소액 투자의 정석 (김원철 저)

안녕하세요? 전소장입니다. 

이제 무더운 여름이 다 지나가고 가을이 성큼 다가왔네요ㅎㅎ 날씨도 선선해지고 9월, 10월에는 휴일도 많아 독서하기에 아주 좋을 거 같습니다. 

 

 

오늘 소개드릴 책은 김원철 님이 19년도 쓰신 "부동산 소액 투자의 정석" 이라는 책입니다. 최근 주식, 비트코인 뿐만 아니라 부동산 시장에도 많은 20-30대 젊은 세대들이 새롭게 투자에 뛰어들고 있죠. 어떠한 투자든 사실 자본금이 충분하게 있다면 흔히들 말하는 "가치투자", "장기투자" 등 정석 투자들로 충분한 수익을 올릴 수 있지만 이제 막 적은 자본금으로 투자하려는 분들에게는 잘 와닿지가 않는 게 현실입니다. 

 

저자는 이런 분들에게도 위험이 크지 않으면서도 꾸준한 분석과 실천을 통해 이어갈 수 있는 투자 방법들을 소개해주고 있습니다. 19년도에 쓰신 책이라 현재 시장과 디테일한 면이 다를 수는 있으나 개인적으로는 큰 이질감을 느끼지 못했고, 많은 투자 인사이트 얻었네요. 

 

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=15660384

부동산 소액 투자의 정석

 

간추린 내용입니다.

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- 재테크를 하려는 사람은 일반적인 사람보다 돈에 더 욕심이 있는 사람들이고, 그 욕심 때문에 언제든 더 많이, 더 빨리 돈을 벌 수 있는 게 있다고 하면 그쪽으로 눈을 돌리게 마련.

 

- 재테크 실력이 늘어날수록 수익이 점점 커지면서 겁도 없어진다. 그렇다 보니 당연히 더 빨리, 더 많이 돈을 벌 수 있는 방법을 추구하게 됨.

 

- 재테크 분야에서 ‘열심히’ 라는 단어는 끈기를 의미하는 것이지, 몰입을 의미하는 것이 아니라고 생각함.

 

- 지나치게 재테크의 여러 분야에 관심을 가지는 것이 오히려 독이 될 가능성. 일단 부동산 투자에서 성공한 뒤에 다른 것을 하는 것이 가장 쉽고 덜 위험한 방법.

 

- 투자는 ‘희소성’을 보고 하는 것. 세월이 흐를수록 사람들이 더 많이 찾는 곳, 취향의 변화 또는 생활의 변화, 세상의 변화로 인해 더 많은 필요가 집중되는 곳, 그런 곳에 투자하는 것.

 

- 자가주택 보유 비율이 높아지든, 인구가 줄어들든, 우리나라가 더 선진국이 되든, 이처럼 변화하는 세상에 맞춰 투자 가치가 높은 부동산은 또 생기게 마련이기에 그런 부동산을 찾는 것이 우리의 몫.

 

- 하우스 푸어들은 은행 대출을 최대한으로 일으켜 비싼 가격에 집을 산 사람 --> 이런 리스크를 헷지하기 위해서라도 전세 레버리지 매수가 안전

 

- 안정적인 현금흐름이 있는 사람은 어떤 위기가 닥쳐도 결국 견딤. 현금흐름을 확보한 상황에서 충분한 가치가 있는 부동산을 과감히 사두면, 반드시 승자가 된다.

 

- 부동산 공부는 반드시 실제 사례들을 찾아보고 어떤 결과로 이어졌는지를 보고 들으면서 간접경험을 누적해야 함.

 

- 오랜 시간 투자자로 살면서 깨달은 것이라면, 이와 같은 정부의 규제를 아예 투자 전략에 넣고 생각해야 한다는 것.

 

- ‘이제 부동산은 끝났다’며 부동산 매매보다는 ‘전월세’ 거주를 선호하게 될 시기는 반드시 찾아온다. 그때가 본격적인 전세 레버리지 투자를 해야할 시기.

 

- 매수하기 전에는 매우 힘든 과정을 거쳐 결정을 내렸어도, 일단 매수하고 나면 그 사람의 마음에 ‘소유 효과’ 라는 것이 발생해 내가 가진 물건이 다른 물건보다 더 좋게 보임.

 

- 복리의 효과를 거두려면 투자를 통해 낸 수익금 전부를 모조리 재투자해야 한다. 일정한 단계에 이르기 전까지 ‘파티는 금지’

 

- 정부가 ‘그래도 괜찮다’ 라고 하는 지역 중 투자 가치가 있는 물건들을 찾아보면 됨. 설령 규제하는 지역에서도 ‘이건 괜찮다’ 싶은 대상도 있게 마련.

 

- 정부의 규제가 완화되고 시장도 안정을 되찾으면서 부동산에 대한 대중의 관심도 사라지게 되면, 전세금이 높은 부동산을 저가에 내놓다 보니 적은 자금을 들여 핵심지를 매수할 수 있는 기회가 옴.

 

- 그러나 매수하자마자 좋은 일이 벌어지기를 기대할 순 없으며, 최소 2년을 기다려야 함. 그 ‘2년’을 대부분의 사람들은 기다리지 못함.

 

- 전세 레버리지 투자의 원칙 3가지

 1) 지속적으로 전세가격 상승이 예상되는 지역

 2) 전세가율이 85% 이상인 주택

 3) 4년 안에 투자 원금 회수율 100%

 

- 뉴 전세 레버리지 전략은 처음에는 눈에 띄게 나아지는 것이 별로 없다고 느끼지만, 어느 정도 시간이 지나면 자산이 급격하게 늘어남. --> 제대로 된 투자는 모두 이와 같이 흘러가게 마련.

 

 

 

1. 나홀로 아파트

- 나홀로 아파트 (or 중소규모 단지 아파트) 의 투자에서 중요한 건, ‘투자 시점’ 과 ‘입지’ 

- 나홀로 아파트도 가격이 오르는데, 워낙 짧은 기간에 오르기 때문에 대중이 잘 모를 뿐.

- 언제? 주변의 대단지 아파트들의 가격이 ‘충분히’ 오른 후!

- 입지는 대단지 아파트들 사이에 끼어 있거나 대단지와 가까운 곳에 있거나, 그것도 아니면 기반 시설이 잘 갖춰진 곳에 있어야 함.

 

2. 비로열 대단지 아파트

- ‘비로열 대단지’ 는 대단지 아파트임에도 선호도가 떨어지는 아파트를 말함.

- 비로열 대단지의 경우 가격이 충분히 올랐다는 판단이 서면, 반드시 매도해야 하며, 가격이 오르기 시작한 후 2-3년 정도가 적당.

- 다시 말해 매도할 수 있을 때 하라는 이야기이며, 내가 매도한 뒤 가격이 더 오르는 건 지극히 정상적인 일.

 

3. 비로열 동/층 물건

- 비 로열동/로열층은 ‘로열 만큼은 아니지만, 이 정도면 생활하기엔 괜찮을 것 같다’ 정도의 물건.

- 매수 타이밍은 전세가격이 많이 상승해 매전갭이 줄어들었을 때.

- 이유는 매매가는 로열과 비로열의 차이가 있을 지라도 전세가격은 상승기에는 둘 간의 큰 차이가 없기 때문.

- 레버리지 효과를 기대

 

4. 미분양 아파트

- 구입이 용이하고 매우 적은 돈으로도 투자할 수 있다는 장점

- 흠이 없는 경우에만 제한적으로 고려 1) 분양가격이 비싼 경우 , 2) 주변 물량이 너무 많은 경우

- 비싼 분양가의 경우는 높아 보였던 분양가가 더 이상 비싸게 느껴지지 않는 시점을 노려야함. 단, 전혀 비싸게가 아니라 거의 비싸지 않게 느껴지는 시점이 중요.

- 무조건 ‘최고의 선택’만 하겠다 고집하지 말고, 이정도면 충분히 좋은 타이밍이라 생각하면 과감하게 결정.

- 물량 과다의 경우는 조금 더 까다롭게 봐야함. 주변 지역의 미분양 소진 시점을 체크하되, 신규 분양물량이 멈췄을 때가 적기. 신규물량이 계속 나오는 상황이라면 과감하게 포기.

 

5. 입주 급매 아파트

- 나오는 시기는 일정하며 단지가 클수록 물건의 양도 많음.

- 급매는 보통 현재 시세보다 10% 정도 낮은 금액을 급매로 봄.

- 특별한 하자 없이 물량 또는 가격 때문에 입주시점까지 가격이 오르지 않았던 단지의 경우, 입주 후 실거주자들의 평가를 받게 되면 가격에 극적인 변화가 일어날 가능성

 

** 입주 물건을 매수하는 경우 전세 맞추는 경우의 수

 1) 시세보다 낮은 전세가를 염두에 두고 자금을 확보해놓기

 2) 주담대를 받아 잔금을 치르고 입주 3개월 후 높아진 전세가로 세입자 맞춰 투자금 줄이기. 단, 중도상환수수료가 낮은 은행을 고르는 것이 중요!

 3) 연체료를 내면서 3개월 정도 버티다 세입자 맞추기

 

6. 신축 빌라

- 일반적으로 빌라는 아파트의 대체재이며, 입지 좋은 곳에 위치한 상대적으로 싼 주거 시설

- 이익구조는 1) 전세가 상승을 통한 매매가 상승, 2) 개발 호재로 인한 가격 상승 

- 가격 상승을 위해서는 ‘뜨는 지역’에 있어야 건물의 감가상각보다 땅의 지가가 더 올라 신축 빌라의 가치를 끌어올림.

 

- 주변 빌라 공급이 원활하게 일어나고 있다면, 그 지역은 1,2등 지역이 아닐 가능성. 뜨는 지역에서는 빌라 부지를 매입하는 것부터 쉽지 않기 때문.

- 입지가 좋다 하더라도 투자금이 크다면 매력이 없기에 전세가율이 높은 물건을 골라야함. (전세가율 80~85%)

- 전세가격을 인위적으로 주위 시세보다 눈에 띄게 높게 맞춰 놓은 물건들은 업자들의 작업일 수 있으니 주의!

- 초역세권 빌라의 경우는 역세권 개발 등의 호재 등도 기대.

 

- 빌라 매수 시 일단 최대한으로 깎을 수 있을 만큼 깎는 게 좋은데, 아파트와 달리 빌라는 정해진 가격이 없어 업자의 재량권이 있기 때문.

- 빌라의 경우 건축기간이 3개월 밖에 안걸리기 때문에 공급이 쉬워 꼭 그 빌라여야만 하는 이유가 없고 한 물건에 목맬 필요는 없음.

- 빌라 물건을 평가할 때 아파트처럼 층, 향, 구조 등 모든 조건을 충족시키는 물건은 없다 봐야함. 시야가 상대적으로 가리지 않고 바로 옆에 신축 건물이 들어서지 않을 정도면 좋은 물건.

- 내부에 다소 흠이 있더라도 손익을 따져보고 매수 후 수리하는 과감함도 어느 정도 필요.

- 흥분은 금물. 서둘러 부자가 되고 싶다는 욕심을 드러내면 먹잇감이 되기 쉬움. 시간을 두고 천천히 여러 물건을 보면서 분석력을 키워가다 때가 오면 과감히 매수.

 

7. 낡은 빌라 (썩빌)

- 썩빌이 투자 대상이 될 수 있는 가장 큰 이유는, 빌라가 깔고 앉아 있는 대지의 크기와 이것이 다시 재개발되기 때문.

- 낙후된 지역의 빌라의 경우, 재개발 추진위 얘기만 나와도 가격이 급등하는 현상. 그러나 급등 후 지지부진한 흐름을 이어가기 일쑤고, 그 와중에 경기가 나빠지기 시작하면 가장 큰 타격을 입는 종목.

- 뜨는 지역의 썩빌을 소액으로 투자할 수 있는 건 ‘개발에 대한 기대감’ 이 없었기 때문. 지역 특성상 앞으로 주목받을 곳인데 주변 환경 등을 고려할 때 재개발 같은 호재를 기대하기 힘든 지역, 그래서 대중의 시각에서 벗어난 지역의 빌라를 공략해야 하는 것.

 

- 최소 철거 후 신축 빌라라도 다시 지을 수 있고, 또는 가로주택정비사업 같은 소규모 개발 사업이 운좋게 될 수 있음.

- 한강변 빌라들 중 투자금이 적게 드러가는 빌라의 경우 개발될 여지가 상당. 중요한건 ‘어디가 좋은데, 그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 크다’ 또는 ‘그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 오래갈 것이다’ 같은 가치의 크기를 아는 것!

- 시간 계산이 중요. 1-2년이 아니라 5-6년 후 어떻게 변할지에 대한 시각을 가지고 접근해야하며, 최소 5년 안에는 뭔가 가시적인 성과가 나올 것으로 예상되어야 함(막연하게 보유하면 안됨)

 

- 골목 상권이 형성되고 있는 지역 주변과 또 새로운 골목 상권으로 주목받을 가능성이 있는 지역의 빌라들을 살펴봐야함.

 

8. 오피스텔

- 오피스텔 투자에서 대출을 얼마나 받을 수 있냐보다 더 중요한 문제는 해당 오피스텔이 투자성이 있는지 여부. 대개의 경우 ‘희소성’ 과 ‘노후화’ 로 인해 투자성이 낮음.

- 연식이 10년을 넘어가면 소비자들의 눈높이가 올라가 ‘구식’ 오피스텔을 꺼리게 됨

- 택지개발지구 내의 오피스텔은 투자가치가 상대적으로 높은 이유는 택지개발지구는 애초부터 토지의 용도를 정해놓았기에 신규 공급이 들어오기 어렵기 때문.

- 그러나 택지개발지구라고 해도 분양을 받지는 말고 입주 시 마이너스 물건들을 공략할 것.

 

9. 지방 투자

- 장기간 가격이 정체된 지역의 경우, 가격이 오르기 시작했다는 신호를 읽고 과감히 매수한다면 시간을 절약해 투자 성과를 누릴 수 있음.

- 때문에 가격이 올랐을 때 놀라서 물러서면 안 되고, 적당한 대상을 조금 높은 금액에라도 매수하겠다는 과감한 결단이 필요

- 핵심지역에서 다소 떨어져 있더라도 많은 사람이 새 아파트에 살고 싶은 욕구가 있기에 핵심지 부동산이 계속적으로 오르기보다는 일정 수준의 한계를 가지게 됨

- 지방일수록 역세권보다는 학군이 핵심지를 결정

- 공급에 상대적으로 취약하기에 입주 물량이 평균 물량의 2배 이상이라면, 투자를 피하는 것이 좋음.

- 수도권과 달리 기존 핵심지와 30분 이내 거리에서 새로 개발되는 대규모 지역의 경우 새로운 핵심지로 부상할 수 있음.

 

 

- 열심히 노력하면 돈을 벌 수 있다는 생각은 틀렸다. 시장이 벌어주는 것이다.

- 내가 할 일은 위험은 줄이고, 확률을 높이는 행위를 계속하는 것이다.

- 공부를 많이하거나 투자 경험을 쌓은 사람도 좋은 결과를 내지 못하는 경우가 많은데, 이유는 지나치게 ‘최고의 결과’ 를 내려고 해서다.

- 내가 할 수 있는 부분까지 노력하고 고민하되, 나머지는 신께 맡겨야 한다. 그러한 고민이 결국 ‘아무것도 하지 못하게’ 만들기 때문.

 

 

이 책을 읽으며 좋았던 점은 두가지 였는데, 하나는 매우 실용적이고 구체적인 종목 소개와 함께 실전 디테일이 담겨 있는 점입니다. 아마도 저자는 이 책을 읽는 독자들이 이제 막 사회생활을 시작했거나, 얼마 안되는 자본을 어렵게 모아 투자를 시작하고 있는 분들이라 점을 잘 알고, 실제 사례와 거래 시 주의 사항 및 요령까지 언급해주고 있는 것 같습니다.

두번째로는 저자는 책의 곳곳에서 지속적으로 "속도조절", "완급조절" 에 대한 이야기를 같이 병행하고 있습니다. 사실 이 책은 소액 투자처를 소개하고 있기에 자칫 초보 투자자들이 혹해 너무 몰입된 위험한 투자로 이어질 수 있는 주제임에도 저자는 많은 경험과 연륜을 지닌 어른의 입장에서 "잃지 않는 투자", "꾸준한 투자" 의 중요성을 더욱 강조하고 있어 실전 투자 스킬만 나열한 책과는 달리 투자 마인드까지 다루고 있어 좋았습니다.

 

이상 전소장이었습니다.