(부동산 이슈) "재개발/재건축 조합원 지위취득 제한" 국토부 보도자료

안녕하세요? 전소장입니다. 오늘은 어제자로 국토부에서 발표한 보도자료 하나를 같이 읽어볼까 합니다.
제목에서 알 수 있듯이 정부는 재개발, 재건축의 조합원 자격을 취득하는 시점을 앞당겨 규제하겠다는 것인데요.
그동안 구체적인 내용이 나오지 않아 시장은 혼란스러웠고, 상대적으로 가격이 저렴하고 토지거래허가구역을 피해간 노원구 초기 재건축 단지들이 핫해진 배경이기도 합니다. 그럼 내용을 같이 살펴보죠.

-> 주체는 "시. 도지사" 로 특정 시점을 "기준일" 로 정해 기준일 이전까지 양도된 주택만 조합원 자격을 인정한다 는게 큰 골자입니다.

-> 모든 재개발, 재건축 단지에 일괄적으로 기준일을 정하는 것이 아니며, "시. 도지사가 규제가 필요하다 판단되는 단지"만 골라서 규제하겠다는 것이구요. 이는 도시계획위원회 심의를 통해 결정됩니다.
-> 여기서 중요한 건 "기준일" 은 장래의 시점으로만 지정 가능하다고 명시했습니다. 그동안 우려됐던 기존 조합원들의 자격 박탈 우려는 해소되었네요.
-> 예외 규정은 뒷쪽에서 자세히 다루겠습니다.

-> 도입배경은 뭐.. 앵무새처럼 하는 소리입니다. 기준일의 범위는 재건축은 "안전진단 통과 후부터 조합설립 전" 사이 특정일을 지정, 재개발은 "정비구역 지정 후부터 관리처분 전" 사이 특정일을 지정합니다.
-> 핵심지 재건축, 재개발 구역들 중 해당시기에 있는 사업장은 기준일 지정 전 투자 막차수요가 증가할 것으로 보입니다.

-> 중요한 예외규정입니다.
예외규정 (1) 은 장기 소유자, 상속이나 이혼, 근무상 이유, 결혼 등 개인적인 사유로 인한 양도에 예외 규정을 둔다는 내용입니다.
예외규정 (2) 는 사업 단계별로 진행이 지체될 경우에는 양도를 예외적으로 허용해주겠다는 내용입니다. 단계별로 조합설립까지는 "2년", 조합설립 이후는 "3년" 이상 지체될 경우로 정해놨습니다.

-> 한 눈에 표까지 정리해줬네요. 규제안 하나는 기가막히게 만듭니다.
-> 결국 핵심은 "토지거래허가구역" 이 지정되면 기준일 지정여부와 상관없이 예외 규정(2)는 적용해주지 않습니다.
-> 토지거래허가구역 내 조합이 설립된 재건축 단지들은 법 통과 즉시 기준일 지정과 상관없이 예외 규정(1) 외에는 양도할 수 없게됩니다.

-> 그렇다네요..

-> 선택적으로 기준일을 정할 경우 중요한 것은 어떤 기준으로 정할 것이냐 입니다. 정부는 "합리적인 가격 수준으로 거래 되는" 구역은 현행대로 유지한다는 입장인데.. 합리적인 가격이라는게 참 주관적이라 이 부분은 예측하기 힘들어 보입니다.

-> 위에서 얘기한 내용입니다. 삼성, 대치, 청담, 잠실, 압구정, 목동, 여의도 내 재건축 단지들은 법 시행 즉시 예외 규정 (2) 를 적용받을 수 없게됩니다.

-> 절차에 대한 내용입니다. 국토부 장관이 시. 도지사에게 요청도 가능하네요.

이상으로 "재개발, 재건축 조합원 지위취득 제한" 에 대한 정부 보도자료를 모두 살펴보았습니다.
이런 종류의 규제가 생기면 늘 나오는 문제가 시행 전 계약, 시행 후 잔금을 치른 경우 어떻게 되는지 등 세부적인 시행규칙 등이 더 나와야 할 것으로 보입니다.
규제 정책은 지겹더라도 투자에 있어서는 반드시 공부가 필요합니다.
모두 성투하시고 이상 전소장이었습니다.