(부동산 뉴스) 7.21 신문 읽어주는 남자

안녕하세요? 전소장입니다. 

오늘은 절기 상 "중복" 입니다. 복날 답게 올 여름들어 오늘이 가장 더운 날씨라고 하네요 ㅠㅠ

장마가 가고 한동안은 폭염이 계속될 듯 하니 복날 기념으로 저녁메뉴는 기운차릴 수 있게 든든하게 드시길 바래요ㅎㅎ

 

7월 21일자 신문 읽어주는 남자입니다.

(어제 개인 업무로 바빠 업로드를 못하고 오늘에서야 올리네요. 양해 바랍니다 ㅠㅠ)

 

 

 

1. 규제 풀자 '은마' 전세 쏟아져···결국 세입자만 '골탕'

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=011&aid=0003939398

규제 풀자 '은마' 전세 쏟아져···결국 세입자만 '골탕'

 

- 2년 실거주 의무 조항이 삭제되면서 세입자를 내보내고 고육지책으로 실거주에 들어갔던 집주인들이 시장에 매물을 내놓고 있습니다. 해당물량이 전세 시장의 안정화에 얼마나 기여를 할 지는 모르겠습니다만, 어찌 됐든 저는 미약하지만 긍정적인 영향을 줄거라 생각합니다.

 

-이 '2년 실거주 의무 조항'이 얼마나 독소 조항이냐하면, 첫째로는 기존에 노후된 아파트를 저렴하게 제공해오던 집주인들이 실거주 의무조항으로 인해 세입자를 내보내고 울며 겨자먹기로 실거주에 들어가 임대 시장의 불안정성을 높이구요. 둘째는 임대시장 뿐만 아니라 실거주 2년이라는 의무 기간으로 인해 재건축 단지들의 사업 진행 자체도 늘어지면서 주택 공급에도 영향을 주게 됩니다. 

 

-때문에 여당에서도 해당 법안을 시간을 끌며 고민했을테고 공급 가뭄과 더불어 임대차 3법 시행 1년이 지나도 전세가 상승세가 가라앉지 않자 최근 해당 조항을 삭제하게 됩니다. 아무래도 정부여당 입장에서는 매매 시장보다 임대 시장의 불안정성에 좀 더 예민하게 반응할 수 밖에 없겠죠. 그런데, 해당 조항은 매매 시장과 임대 시장 모두와 관련이 있기에 지금까지 정부 스탠스와는 다르게 이례적으로 해당 조항을 삭제한 것으로 보이네요.

 

 

 

2. 경매에서도 주목받는 오피스텔…서울·수도권 낙찰가율 올들어 최고 수준

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=421&aid=0005490951

경매에서도 주목받는 오피스텔…서울·수도권 낙찰가율 올들어 최고 수준

 

- 최근 원룸, 투룸 오피스텔, 아파텔 등 수익형 부동산으로 분류되었던 물건들이 주택 시장화 되고 있는 것 같습니다. 그 배경에는 시중에 유동성은 높으나 아파트에 투자하기는 점점 어려운 환경으로 바뀌고 있어, 투자자들은 규제의 틈을 피해 대체 상품을 찾고 있기 때문이죠. 

 

- 기존 오피스텔은 사실 시세차익 보다는 안정적인 월 임대 수익과 같은 고정 현금 흐름을 만들기 위한 투자처였습니다. 그러나 모든 투자가 그렇듯이 수요가 몰리면 가치가 올라가게 되고 최근에는 상대적으로 적은 투자 금액으로 '시세 차익 + 임대 수익' 의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 장점이 부각되면서 투자자들의 사랑을 한 몸에 받고 있습니다 ㅎㅎ

 

- 부동산 투자에 왕도란 없는 것 같아요. 아파트는 무조건 안전하고 오피스텔이나 지식산업센터 등은 무조건 위험하다는 편견보다는 다소 환금성이 떨어지는 리스크는 있지만, 입지와 수요 분석을 해봤더니 향후 아파트 공급 부족 시기 동안은 아파트의 대체재 역할을 할 수 있겠다 라는 본인의 판단 하에 출구 전략을 짠다면 좋은 투자가 될 수 있다 생각합니다.

 

 

 

3. “나 때문에 전셋값이 폭등했다니요”···새 임대차법은 억울하다 [‘새 임대차법’ 1년 명암]

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=032&aid=0003086818

“나 때문에 전셋값이 폭등했다니요”···새 임대차법은 억울하다 [‘새 임대차법’ 1년 명암]

- 신문 읽어주는 남자를 하면서 너무 정부의 욕만 하게 되는 것 같아 반대의 입장에서 보는 기사를 한번 가져와 봤습니다. 기사의 요지는 '임대차 3법' 이 전세 대란의 주범으로 마녀 사냥 당하고 있으며, 실제 통계는 그렇지가 않다 정도로 볼 수 있겠네요.

 

- 기사를 한 번 살펴보죠.

 

"하지만 이 기간 매매가격이 11.12% 오른 점을 감안하면, 전세가격은 매매가격 상승폭에 맞춰 움직인 것으로 해석할 수 있다"

 

제가 드는 생각은 "주택의 실사용 가치인 전세가의 상승이 매매가의 하방을 받쳐주는데, 전세시장이 불안하니 전세가 매매를 밀어올리는 효과를 내고 있군" 입니다. 같은 통계를 봐도 관점에 따라 이렇게 다른 해석이 가능하네요.

 

- 한 구절 더 보겠습니다.

 

"새 임대차법 시행으로 "전세는 씨가 말랐다" 던 일각의 주장과는 상이하다"

 

임대차 3법이 전세 가격에 영향을 주는 요인

 1) 집주인 세입자를 내보내고 공실 또는 가족들의 실거주로 변환해 물량이 줄어든다 (공급)

 2) 2+2와 5% 상한제로 인해 4년 치 상승분을 고려해 가격을 미리 올려받는다 (매도 시세)

 

임대차법 시행 후 1년 동안 상당수의 전세는 계약갱신청구권을 사용했기 때문에 전세 거래량에는 잡히지만 시장에는 나오지도 않았습니다. 그렇다면 그 물량을 제외한 나머지 물량들을 두고 임대인과 임차인의 수요와 공급에 의해 가격이 결정되겠죠.

 

기사에도 나오듯 이주수요, 청약 대기 수요, 매매가격 폭등 등 여러 구조적 요인에 의해 전세 수요는 늘어나고 있지만, 갱신청구권을 사용한 물량을 제외하면 공급은 한정적입니다. 여기에 4년 짜리 계약이기에 임대인들은 시세상승분을 반영해 물건을 내놓아 당장 급한 실수요자들은 울며 겨자먹기로 계약을 하게 됩니다.

그렇게 호가가 실거래가 되는데, 실제 같은 단지, 같은 동에서도 실거래가가 수 억 차이나는 곳을 현장에서는 흔하게 볼 수 있습니다.  

 

 이런데 단편적인 통계 수치만 보고 별 문제가 아니라고 하는 것은 둘 중 하나입니다. 문제의 본질을 볼 줄 모르는 1차원적 사고를 하거나 알면서도 모르는 척 딴 핑계를 대고 있거나. 오늘도 욕을 하고 말았네요ㅠㅠ

 

 

 

 

4. 2금융권 규제 강화 경고에…"집값 말고 무주택 서민만 잡네"

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=119&aid=0002512902

2금융권 규제 강화 경고에…"집값 말고 무주택 서민만 잡네"

- 한국의 부동산 대출 규제의 강도는 전 세계에서 단연 최고 수준이라 할 수 있죠. 최근에 1금융권을 대상으로 시행한 DSR 40% 규제에 이어 2금융권도 규제 카드를 만지작 거린다는 기사입니다. 

 

- 근데 단순하게 한번 생각해보면, 누구나 주거할 곳은 필요합니다. 주거의 형태는 일반적으로 매매/전세/월세 세 가지 형태로 나뉘구요. 이런 실수요 장에서 1금융권이든 2금융권이든 대출을 받아 매매하는 것을 막으면 그 수요는 집 사는 것을 포기하거나 다른 방법으로 사거나 둘 중 하나로 가게됩니다. 

 

- 집 사는 것을 포기한 수요는 전월세 시장의 수요가 되고 현재 연일 폭등 중인 전세가를 감당하기 위해선 전세자금대출을 대부분 실행하게 될 겁니다. 이 정부에서 실수요자 보호를 위해 거의 유일하게 규제하지 않고 있는 대출이 전세자금대출로 시세의 80% 까지 가능한 경우도 있어 사실상 LTV 40% 대출과 금액면에서 큰 차이도 없습니다. 근데 전세대출은 대출이 아닌가요..? 이자를 내지 않나요..?  금리를 올리면 전세대출 금리는 안오르나요..?

 

- 다른 방법으로 끝까지 집을 사는 수요는 2금융권을 벗어나 사금융 시장을 이용하게 될 것이고, 이는 관리의 범위를 벗어나 파악 조차 힘들기 때문에 훨씬 위험할 수 있습니다. 

 

 

 

 

5. 건산연 "공공주택 절반 이상 사업 추진 난항"

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=417&aid=0000716928

건산연 "공공주택 절반 이상 사업 추진 난항"

- 신뢰가 깨진 관계를 회복하기 위해서는 충분한 시간 동안 상대의 예상치를 뛰어 넘는 행동을 반복적으로 보여줘야 합니다. 현재 시장은 정부의 말이라면 1+1=2 라고 해도 의심하고 보는 단계인 것 같구요. 정부가 추진하는 공공주도 개발이 설령 알려진 것보다 장점이 많은 사업이라 할 지라도 지금 시장에는 전혀 통하질 않고, 그렇다고 이를 강제로 밀어부치는 순간 시장은 점점 더 왜곡될 수 있습니다. 

 

- 꼬인 실타래를 푸는 방법은 실 끝만 무작정 잡아 당긴다고 되는 게 아니라 인내심을 가지고 얽힌 곳을 하나씩 살피며 풀어야 합니다. 꼬인 지점을 풀지 않고 대충보고 잡아 당기기만 하면 오히려 더 단단하게 꼬일 수 있어 나중에는 실타래 전체가 엉켜 못쓰게 될 수 있습니다. 

 

이상 전소장이었습니다.