(부동산 이야기) 성동구가 그렇게 핫해? (Feat. 마용성)

안녕하세요? 전소장입니다.

문재인 정권 막바지 수도권 시세 상승이 예사롭지 않네요. 시장은 이제 더이상 정부의 정책 발표에는 동요하지 않는 모양새며 야심차게 준비해온 2.4 공공개발 및 3기 신도시 마저 연일 회의적인 전망이 쏟아지고 있어 무주택 실수요자들의 불안감을 자극해 패닉 바잉으로 이어지고 있습니다.

 

오늘은 부동산 이야기로 특정 지역을 주제로 이야기해보려고 합니다. 최근 몇 년간 무서운 상승세를 보여주며 명실상부 강북 핵심지로 자리 잡은 "마용성" 중에서도 "성동구" 입니다.

 

 

성동구는 남쪽으로는 한강을 사이에 두고 강남구 압구정동, 서쪽으로는 용산구와 중구, 동쪽으로는 동대문구와 광진구가 접하고 있네요. 하루하루가 다르게 빠른 속도로 변하고 있는 아주 다이나믹한 곳이며, 개인적으로는 2007년부터 최근까지 15년 가까이 생활권을 유지해온 곳이기도 해 이번 기회에 한번 정리해보면 좋겠다 싶어 주제로 정했습니다 ㅎㅎ

 

 

 

사실 2010년 초중반까지만 해도 도심 근처의 낙후된 동네라는 인식이 여전히 강한 곳이었고, 기존 주거지역인 응봉동, 행당2동 외에는 딱히 주거지역이라고 할만 한 곳이 없기도 했어요. 

 

 

하지만 이명박, 박근혜 정부를 거치며 진행된 왕십리 뉴타운이 2014년부터 입주를 시작, 2016년 말까지 성공적으로 마무리되면서 성동구에는 30-40대 젊은 인구들이 유입되기 시작합니다.

 

 

 

왕십리 뉴타운에 이어 최근 행당 1동 쪽에도 재개발 사업이 한창인데요. 과거 한양대 학생들의 하숙촌(일명 할렘가)들이 재정비 되면서 서울숲 더샵, 서울숲 리버자이가 차례대로 입주해 일대 랜드마크 단지로 등극했죠. 곧 이어 올 하반기나 내년 상반기 분양을 앞둔 행당 7구역(푸르지오 써밋 예정) 도 푸르지오의 하이엔드 브랜드인 써밋으로 확정이 되면서 많은 사람들의 관심을 받는 곳입니다.

 

 

 

 

그 무렵 그동안 왕십리, 행당보다는 상대적으로 낙후된 공업지역으로 인식되던 동네, 지금은 너무나도 유명해진 바로 '성수동' 상권도 발달하기 시작합니다. 지도를 얼핏봐도 상가들로 가득차 있는 게 보이시나요?

 

2010년대 초중반까지만 해도 연예인 누가 성수동에 건물을 샀다는 뉴스 정도만 간혹 들려오다 2010년대 중후반으로 접어들면서 본격적인 변화의 바람이 불기 시작합니다. (역시 연예인들의 트렌드를 미리 선점하는 능력 무섭네요.. 선뜻 납득이 가지 않는 동네에 연예인들이 두명 이상 건물을 샀다는 뉴스가 들려오면 그 동네는 일단 주의 깊게 살펴봐야겠습니다 ㅎㅎ)

성수동은 초기는 성수역 주위 준공업 지역들을 중심으로 카페거리와 힙한 식당 등 골목 상권이 바뀌기 시작하다, 분당선 서울숲 역이 개통된 이후엔 서울 숲 주위 상권이 무서운 속도로 개발되기 시작합니다.

하지만 주거 단지로는 기존 터줏대감인 한화 갤러리아 포레 외에 딱히 랜드마크라고 할만한 단지가 없었고 소규모 구축 단지들만 존재해 성수동은 주거 단지보다는 상업지구 이미지가 컸던 게 사실입니다.

 

 

 

 

But.. 한강변 인접, 서울숲세권, 분당선 역세권, 성수대교, 강변북로를 접한 강남 접근성 등의 입지를 가만 둘리가 없습니다. 17년도 두산 트리마제에 이어 21년 아크로포레 등 고급 하이엔드 주상복합 단지들이 입주하면서 단숨에 성수동은 강북 최고 부촌 중 하나로 등극하죠. 그러나 성수동이 더욱 무서운 것은 지금까지는 시작에 불과하단 사실이죠.

 

 

 

 

오세훈 시장의 역작인 '한강 르네상스' 의 대표적인 곳이 바로 이곳 "성수전략정비구역" 때문이죠. 고급 주상복합들이 입주했음에도 아직까지 성수동은 주거단지보다는 상업지구 성격이 강한 게 사실입니다. 주변 지역에 비해 절대적인 주택 수가 부족하기 때문이며, 아마 성수전략정비사업이 완료되고 나면 진정한 대규모 고급 주거단지로 거듭나지 않을까 합니다.

 

한강변을 따라 총 4개의 구역으로 이루어진 성수전략정비구역은 한남 뉴타운과 시세를 견줄 정도이니.. 각 구역의 사업 단계가 진행될 때 마다 성수동 시세는 함께 들썩일 수 밖에 없겠죠?

 

최근 오 시장이 보궐선거 공략으로 박원순 시장 재임 시절 사실상 멈춰 있던 서울 시내 요지의 재개발, 재건축 사업의 활성화를 내걸었고, 그 결과 당선에 성공했습니다. 때문인지 대표적인 사업지인 성수전략정비구역 또한 사업 진행에 대한 기대감에 부풀어 있는 모습인데요. 사실상 이 곳이 성동구 전체의 시세 리딩 단지라고 볼 수 있어 사업이 본 궤도에 오른다면 인근 지역의 시세 상승과 함께 성동구 전체가 키 맞추기에 들어갈 가능성이 높습니다. 

 

 

 

 

다음 성동구에서 빼놓을 수 없는 또하나의 요지는 3호선 황금라인을 끼고 있는 "옥수동과 금호동" 입니다. 

 

지리적으로는 한남동, 왕십리, 성수동에 둘러싸여 있기 때문에 한남 뉴타운, 왕십리 GTX, 성수전략정비구역 등의 굵직한 개발 호재들의 수혜도 기대할 수 있는 입지이며, 남쪽으로는 동호대교로 압구정동과 이어져 일명 '뒷구정동' 이라는 별명으로도 불리고 있습니다. 

 

 

 

 

이 곳의 특징은 옥수역과 금호역 주위로 래미안 옥수 리버젠, 이편한 옥수 파크힐스 등의 랜드마크 신축 대단지 뿐만 아니라 신금호역 주위 신축, 10~20년 사이 기축 단지, 30년 이상의 구축 단지(재건축, 리모델링), 재개발 구역까지 투자 측면에서 보자면 부동산 투자로 할 수 있는 거의 모든 종류가 다 몰려 있는 곳이라 할 수 있겠네요. 이렇게 다양한 시기의 주거지가 혼재되어 있는 곳엔 늘 좋은 투자 기회가 존재한다는 사실! 눈여겨 보아야겠습니다ㅎㅎ

 

성수동이나 왕십리에 비해 다소 아쉬운 점이 있다면, 지형 자체가 경사가 심한 편이라는 것이겠습니다. 그러나 남북으로는 강남과 도심 접근성, 동서로는 성수, 용산, 마포 등 주요 업무 지구와의 접근성 등 탁월한 입지가 지형의 단점을 커버하고 있습니다. 

 

 

이상으로 성동구의 전반적인 입지에 대해서 살펴보았습니다. 개인적으로 추억이 많고 좋아하는 지역이라 주관적인 의견이 많이 섞여 있을 수 있으니 가볍게 읽어 주시면 감사하겠습니다 ^^

 

다음 번에 성동구를 다루게 된다면, 주요 재개발 구역 및 주요 전세 레버리지 투자처 등 조금 더 실전 투자에 도움이 되는 주제로 다뤄보겠습니다. 

 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 이상 전소장이었습니다.