(부동산 뉴스) 7.13 신문 읽어주는 남자

안녕하세요? 전소장입니다.
그동안 특정 주제를 잡고 글을 쓰다보니 '신문 읽어주는 남자' 는 오랜만에 쓰는 거 같네요.
코로나에 30도가 훌쩍넘는 찜통 더위까지 여러모로 지치는 요즘입니다ㅎㅎ 다들 기운내시고 그렇다고 투자 공부를 게을리할 순 없죠~ 7.13일자 신문 읽어주는 남자입니다.

1. 귀한 몸 '노도강' 중저가 아파트…내놓기 무섭게 '증발'

https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0010603393?sid=101

귀한 몸 '노도강' 중저가 아파트…내놓기 무섭게 '증발'

- 이전 글에서도 말씀드렸듯이 노원구 재건축은 규모면에서 서울에서 가장 큰 단지구요. 여기에 더해 가격적인 메리트와 개발호재를 등에 엎고 있기에 이 열기는 쉽게 가라앉지 않을 것입니다.

- 또 어제 발표된 재건축 2년 실거주 의무 조항 삭제로 인해 재건축 단지들로의 진입 장벽이 낮아져서.. 작년 올해 노원 입성하신 분들 부럽네요ㅎㅎ

2. "오늘이 가장 쌉니다"…호재터진 송도·청라, 날뛰는 '집값'

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004577086?sid=101

"오늘이 가장 쌉니다"…호재터진 송도·청라, 날뛰는 '집값'

- 다시 말씀드리지만, GTX나 지하철 등 교통호재는 노선의 양쪽 끝쪽으로 갈수록 서울 접근성이 높아지기에 시세 상승폭도 커지게 됩니다. 송도는 GTX B, 청라는 황금노선인 2,7호선 연장 이슈가 있죠. 물론 실제 완공까지는 시간이 많이 걸리겠지만 투자자들은 늘 호재 뉴스에도 발빠르게 반응하니깐요.

- 서울 주위의 신도시의 경우 대규모 주거단지 위주의 개발로 인해 베드타운으로 전락하게 되는 경우가 많은데, 송도와 청라는 일자리까지 어마어마하게 늘어나고 있으니.. 서울 직장인 수요 + 해당지역 직장인 수요가 더해져 인구 유입이 늘어나고, 도시 내에서 생산/소비/거주 모두 가능한 자체 경쟁력을 갖추게 됩니다.

- 신도시에도 성장단계가 있는데 송도와 청라는 성장기를 넘어 완성형 신도시로 자리잡고 있는 것 같네요.

3. 아파트값 뛰니 빌라로…서울 빌라 거래량 6개월째 아파트 추월

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0012520570?sid=101

아파트값 뛰니 빌라로…서울 빌라 거래량 6개월째 아파트 추월

- 제목만 보고 아파트 값이 많이 올라서 실수요자들이 빌라를 매수하고 다닌다 오해하면 안됩니다. 물론 일부 실수요자들의 경우에는 가격 부담으로 인해 역세권 신축 빌라 등을 매수하는 경우도 있겠지만, 상당수는 법인이나 다주택자의 투자 수요로 보이구요.

- 분양권, 갭투자 등 기존에 적은 투자금으로 할 수 있었던 방법들이 서울에서는 규제 및 가격상승으로 접근이 매우 어려운 상태입니다. 또한 재건축 재개발 물건 또한 주위 시세를 반영한 높은 프리미엄으로 인해 초기 투자금액이 높습니다. 그렇다 보니 가격이 싸고 전세 수요가 있는 서울 내 구역 지정 전 빌라, 소위 "썩빌" 로 투자 수요가 몰리고 있는 것 같습니다.

4. 달아오른 부동산 '불장' 속 '미분양' 난 대구…'역주행' 시장 왜?

https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0005473483?sid=101

달아오른 부동산 '불장' 속 '미분양' 난 대구…'역주행' 시장 왜?

- 대구 부동산에 관한 기사네요. 제 고향이 대구라 관심이 많고 실제 투자도 하고 있는 지역이기도 합니다. 요즘 대구 부동산에 대한 안좋은 기사들이 자주 나오고 있고 실제 현장 분위기도 식기도해 개인적으로는 마음이 아픈데요 ㅎㅎ 개인적 감정을 떠나 대구 시장에 대해 간략히 평을 해보자면...
- "규제보고 놀란 가슴 공급 보고 까무러친다" 정도로 표현할 수 있겠네요.

- 20년 12월, 대구는 예상치 못한 대구 전지역 조정지역 지정이라는 이슈를 맞이합니다. 대구 핵심지인 수성구의 경우에는 이미 규제에 대한 경험이 많은 상태였으나, 타 구의 경우는 거의 20년 만에 처음 당하는 규제에 투자 심리가 급격히 위축될 수 밖에 없었죠. 여기에 상대적으로 많은 수의 분양 및 입주 물량 이슈가 외곽지 미분양 사태와 맞물리면서 연일 언론을 타게됩니다.

- 그러나 현재 대구는 핵심지 준(신축)의 경우 호가는 낮아지지 않고 있어 거래절벽 상태이며, 다주택자의 물량 정리로 인한 분양권 시장은 프리미엄 조정 및 급매가 나오고 있으나 이 또한 거래량이 많지 않습니다. 이에 반해 공시지가 1억 미만 주택들은 투자 수요, 중저가 기축들의 경우는 실수요에 의해 상대적으로 거래가 많고 신고가가 나오고 있는 상황이구요.

- 청약의 경우 입주까지 전매가 불가능하기에 철저히 실수요자 중심의 시장으로 돌아가고 있습니다. 청약경쟁률은 그 시장의 실수요심리를 반영하는데 대구의 경우 심리가 상당히 위축된 것을 볼 수 있습니다. 이전보다 높아진 분양가로 상대적으로 떨어지는 입지에 청약을 하자니 망설여지고, 그렇다고 기존 분양권을 P주고 사자니 손해보는 느낌이 들고, 입지가 괜찮은 기축들은 년식에 비해 시세가 많이 올라 상승여력이 없어 보이고.. 대충 이런 느낌이죠. 그러다 결국 공급과잉으로 1-2년 후에 하락장이 온다니 전세 2년 연장하고 23년으로 매수를 일단 뒤로 미루게 됩니다.

- 개인적인 견해로는 모두가 예상하는 23년 입주장 하락은 생각보다 약할 지 모릅니다. 사람들의 생각은 크게 다르지 않기에 대다수 실수요자들이 그 시기를 보고 있을 가능성이 높죠. 때문에 저는 무주택자의 내집마련이나 갈아타기의 경우, 지금부터 22년도 사이에 찾아 오는 조정기에(본인 기준에는 다소 못미치더라도) 과감히 투자하시기를 권유드립니다.

5. 분당 리모델링 '탄력'…느티마을, 건축심의 통과

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004576897?sid=101

분당 리모델링 '탄력'…느티마을, 건축심의 통과

- 분당 리모델링에 관해서는 제가 이론편(리모델링 전반)과 실전편(분당 리모델링 주요단지) 으로 나눠 글을 써놨으니 관심있으신 분들은 해당 글을 읽어보시면 되겠습니다.
https://professor-bae-moneytree.tistory.com/104

(부동산 공부) 어서와 리모델링은 처음이지?

https://professor-bae-moneytree.tistory.com/120

(부동산 실전)  분당 리모델링 (Feat. 스마트튜브 경제아카데미)

- 느티마을이 건축심의를 통과하고 사업계획승인까지 속도를 내고 있네요. 느티마을 3단지, 4단지는 분당을 넘어 1기 신도시 전체 리모델링 대장 단지입니다. 시세의 기준이 되는 단지기에 리모델링에 투자하는 분들은 느티마을의 사업 진행이나 매물, 시세 등을 눈여겨 보아야 합니다.

- 다만, 이전에도 말씀드렸듯이 리모델링 사업은 주택 공급효과는 미미하기에 정부나 여당에서는 리모델링으로 투자 수요가 몰려 시장이 과열되는 것을 경계하는 모습입니다. 투자를 고려하는 분들은 규제에 대한 염두를 하셔야 합니다. 그도 그럴 것이 정부로서는 1기 신도시 노후화 이슈보다는 당장 공급 가뭄으로 인한 부동산 폭등이 발등에 떨어진 불이기 때문이죠.

6. “정부에 뒤통수 맞았다”…3기신도시 분양가 불만 쇄도

https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0004982701?sid=101

“정부에 뒤통수 맞았다”…3기신도시 분양가 불만 쇄도

- 이번 달부터 3기 신도시 사전청약이 시작되네요. 말도 많고 탈도 많은 3기 신도시인데.. 문제는 말그래도 이번 청약은 본 청약을 위한 "사전" 청약입니다. 때문에 보통의 청약처럼 2-3년 후에 새 집에 입주하는 것이 아니란거죠.

- 실제로 3기 신도시 사업은 아직 토지 보상단계에서 지지부진한 모습을 보이고 있는데, 보상금 지급 방식이나 금액 등 앞으로도 넘어야 할 산이 너무나도 많습니다. 그럼에도 사전 청약을 하게 되면 본 청약 및 입주까지 무주택 포지션을 유지해야하는 조건이 걸려있기에 사전 청약자들은 자연스럽게 최소 5년 이상 임대시장의 수요층으로 남게 됩니다.

- 설상가상으로 이번에 공개된 분양가가 주위 시세와 큰 차이없이 높게 책정되면서 청약에서 떨어진 무주택자들은 불안감이 높아질 수 밖에 없고, 이로 인해 중저가 기축들을 매수하는 포지션으로 바뀌게 될 가능성이 있어, 개인적으로 올 하반기 수도권 5-6억대 시장은 불구덩이가 되지 않을까 걱정이 되네요. 제 걱정이 기우였길 바라면서 오늘 '신문 읽어주는 남자' 를 마치겠습니다.

이상 전소장이었습니다. 감사합니다